동탄 아파트 매매 하락 끝? 전망 및 투자 분석

동탄아파트 매매 하락 끝났어?요즘 뉴스, 단톡방, 카페를 보면 동탄에 사람들이 몰린다고 한다.주말에는 부동산에 우글거리고 미분양 모델하우스에는 사람이 많다고 한다.그래서 이번에는 동탄아파트의 현재 상황이 어떤지 정확하게 알아보자.

먼저 동탄역 기준 서쪽에 위치한 화성시 오산동이다.

오산동 매매 물건 수를 보면 1년 전 440개까지 증가했다가 최근 크게 줄어 200개 때까지 급격히 떨어졌음을 알 수 있다.최근 3개월간 매물은 284곳에서 272곳으로 -4.3% 하락했다.

오산동에 위치한 아파트 중 반도유보라아이비파크 7차가 있다.

아파트 입지는 위와 같으며 동탄광역비즈니스콤플렉스(광비컴) 안에 들어 있는 아파트다.동탄역에서 가깝고 바로 옆에 대규모 여울공원을 이용할 수 있다.

이곳의 가격 흐름을 보면 반도는 한때 13억까지 가격이 올랐으나 최근 7.4억까지 가격이 떨어졌다.그러나 흐름이 들어오면서 8.6억으로 최근 실거래가 밀리며 반등했고 네이버에 나오는 최신 매물은 9.5억 출발하고 있다.

다음은 동탄역 기준 동쪽에 위치한 청계동이다.청계동은 동탄 2 시범 단지가 있는 마을이다.

청계동 매물 수는 지난해 900개까지 증가했다가 최근 들어 700개까지 떨어졌다.3개월간 매물 수는 763개에서 724개로 -5.2% 감소했다.

청계동에는 동탄역 모델인 우남 퍼스트 빌딩이 있다.이 아파트는 일명 우포항 중 ‘우’에 해당하는 아파트이다.

아파트 입지는 훌륭하다.동탄역, 롯데백화점에서 가깝고 아파트 아래로는 청계초등학교와 청계중학교도 갈 수 있어 아이 키우기에도 좋다.

이곳 33평형의 시세는 한때 14.4억까지 올랐던 곳이다.그러나 8.8억까지 가격이 떨어진 바 있으며 최근 들어 9.6억까지 반등했다.그리고 최근 나오는 호가는 10.5억으로 시작한다.

다음은 동탄호공원이 있는 산척동이다.

산척동도 한때 매물 수가 크게 늘었지만 1년 전 600곳에서 최근 400곳까지 떨어졌다.3개월간 매물 수는 537개에서 494개로 줄었고 비율로는 -8.1% 감소한 셈이다.

산척동에는 더샵 레이크 에듀타운이라는 아파트가 있다.이 아파트는 에듀타운답게 아파트 옆에 청림초등학교, 청림중학교, 정현고등학교가 있다.그리고 조금만 걸으면 동탄호공원을 이용할 수 있고, 꼬모를 비롯한 훌륭한 상권도 이용할 수 있다.이곳은 32평 기준 한때 11.6억까지 가격이 올랐고 7억까지 가격이 하락했다.그리고 최근 7.7억에 실거래가 밀리며 반등했고 네이버 매물로는 8억으로 시작하고 있다.동탄2를 봤다면 동탄1도 뺄 수 없어.동탄1 시범단지가 있는 반송동을 알아본다.반송동은 1년 전 매물대가 1000대 가까이 증가했다가 최근 600대까지 떨어졌다.3개월간 매물 수는 735개에서 643개로 -12.6% 비중으로 감소했다.반송동에는 한빛 동탄 아이파크 아파트가 있다.이곳 입지는 동탄1 시범단지 내에 위치하고 있어 삼성전자와 가까워 직주근접이 좋다.그리고 메타폴리스를 비롯하여 남광장, 북광장과 가까워 상권을 이용하기 쉽고 조금만 더 걸으면 센트럴파크도 이용할 수 있다.이곳 34평 시세를 보면 한때 9.4억까지 가격이 올랐으나 하락장을 맞아 5.8억까지 가격이 하락했다.그리고 최근 6.47억에 실거래가 표시되며 반등했고, 최근 네이버에는 7억 매물이 올라오고 있다.동탄이 위치한 현재 화성시는 매매가 84, 전셋값 79를 기록하며 둘 다 급격히 하락 중이다.산이 높으면 골이 깊다는 말이 여기에 딱 맞지 않을까 싶다.매수자 욕구를 알 수 있는 매수 우위는 최근 19를 기록하며 바닥을 찍고 조금씩 반등하고 있는 것으로 보인다.거래량은 최근 1409채를 기록해 저점에 비해 크게 올랐다. 하지만 아직 5년치 평균 데이터보다는 절반 수준이다.화성시에 투자자의 진입을 보면 외지인이 149개, 법인이 6개를 사들여 물량이 매우 작음을 알 수 있다.아까 거래량이 1400개였는데 이 중 투자자 진입이 10%밖에 안 되니까 어떻게 보면 최근 화성시에 거래량이 늘어난 것은 그동안 동탄에 집을 사고 싶었지만 사지 못했고, 그리고 지난해 매도한 뒤 저점으로 다시 잡으려는 실거주자들의 움직임이 많았음을 알 수 있다.전세가율을 보면 처참하긴 하다.5년치 평균 전셋값이 69인 데 반해 화성시는 최근 58.2%를 기록해 평균보다도 아래다.그리고 전세 물량을 알 수 있는 전세 수급도 53을 기록해 기준치인 100보다 절반이 되는 셈이다. 즉 현재 전세 물량이 많다는 뜻이다.화성시 미분양은 최근 736채를 기록해 평균치보다 다소 증가했음을 알 수 있다.그런데 지난 주말 미분양 모델하우스에 사람들이 북적였다니 미분양 수가 좀 줄어든 게 아닌가 싶다.아파트 흐름의 선행지수인 매각가격률을 보자.화성시는 그동안 분위기가 워낙 좋았기 때문에 평균 매각가율이 거의 100%에 육박해왔다.그러나 가격이 떨어지면서 심리가 죽자 매각가격률에도 영향을 미쳤지만 최근 57%를 기록하며 5년치 최저치를 기록하고 있다.하긴 경매 특성상 감정가 시점에서 차이로 인한 데이터 오류는 있을 수 있지만 매각가율이 반등 없이 하락하는 것을 봐서는 너무 좋지 않다.화성시의 현재 주택구입부담지수를 보자.평균이 74.9이지만 khai는 120을 기록했다.최근 가격이 떨어지면서 금리가 조금 흔들리자 최고점에서 떨어진 감이 있지만 아직 5년치 기준으로 봤을 때는 여전히 부담스러운 구간인 것은 사실이다.화성시 매매 물량은 급격한 감소세를 보이다가 최근 바닥을 쳤는지 다시 조금 증가하고 있다.그리고 전세 물건 수도 크게 줄었지만 아직 3년치 데이터로 봤을 때는 매물이 많다.화성시의 공급물량은 앞으로 조금 더 많다.23년, 24년, 25년 모두 적정 수요를 초과하는 수준이며 같은 생활권이 수원과 함께 봐도 2023년에는 공급 물량이 매우 많다. 화성시는 23년이 중요한 한 해가 된다.화성시의 정확한 흐름을 알 수 있는 흐름 차트이다.화성시는 1년 전부터 매매, 전세 모두 하락세를 이어왔다. 2022년 초까지만 해도 눈치를 보며 조금씩 얘기했을지 모르지만 하반기부터는 낙폭을 키우며 하락했다. 화성시가 반등한다지만 확실한 반등임을 알려면 이 흐름 차트가 변곡점을 그리며 다시 1, 4분면에 올라야 반등이 맞을 것이다.마지막으로 지금까지 본 데이터를 정리해보면 화성시는 현재 투자 점수가 10점일 때로 투자 환경이 좋지 않다.그럼에도 단기간에 낙폭이 과대했다는 사실, 최근 특례보증금론으로 금리가 떨어지면서 집을 사지 못한 사람들이 매수에 나선 게 아닌가 싶다.앞으로 동탄아파트가 어떻게 흘러갈지 계속 모니터링해보자.